La surélévation est de plus en plus encouragée comme solution pour créer de nouveaux espaces, notamment en zone urbaine dense. Mais en copropriété, une question essentielle demeure : qui peut décider de surélever un bâtiment ? Dans un arrêt du 2 avril 2026, la Cour de cassation apporte une réponse nette. En l’absence de stipulation claire dans le règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes, même spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires.

Une présomption forte en faveur des parties communes

La décision s’appuie sur les articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 3 prévoit que sont communes les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Il précise aussi que le droit de surélever un bâtiment est réputé accessoire aux parties communes. Autrement dit, par principe, ce droit n’appartient pas à un copropriétaire en particulier. Il relève du collectif. Cette présomption joue chaque fois que le règlement de copropriété est silencieux ou contradictoire.

Le silence du règlement ne profite pas aux parties communes spéciales

L’intérêt majeur de l’arrêt tient à la distinction entre parties communes générales et parties communes spéciales. En l’espèce, le règlement de copropriété mentionnait bien des parties communes spéciales pour un bâtiment, ainsi que leurs accessoires. Mais il ne visait pas expressément le droit de surélévation. La Cour de cassation en déduit que ce droit ne peut pas être rattaché automatiquement à ces parties communes spéciales. En l’absence de mention claire, il reste attaché aux parties communes générales. Le syndicat des copropriétaires est donc seul habilité à céder ce droit et à autoriser les travaux en assemblée générale.

Une lecture stricte des exceptions

L’arrêt rappelle une règle classique : les exceptions s’interprètent strictement. Il est toujours possible de déroger à la présomption légale prévue par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, mais encore faut-il que le règlement de copropriété le fasse sans ambiguïté. Si les clauses sont imprécises, incomplètes ou contradictoires, le juge revient au principe général. Cette solution renforce la sécurité juridique en copropriété. Elle invite aussi à une rédaction particulièrement rigoureuse des règlements lorsqu’il s’agit d’attribuer un droit aussi stratégique que celui de surélever.
 
Cette décision éclaire utilement la pratique. Elle confirme que le droit de surélévation ne se déduit pas, même en présence de parties communes spéciales. Pour écarter la compétence du syndicat des copropriétaires, il faut une clause explicite. À défaut, le droit reste collectif. Une précision importante à l’heure où la surélévation s’impose comme un levier croissant de valorisation immobilière.
 
Réf : Civ. 3e, 2 avr. 2026, FS-B, n° 24-15.059